2026年以来中国房地产市场正经历从增量扩张向存量运营的深刻转型。“盘活存量商品房”“去库存”等内容已写入“十五五”战略规划和2026年《政府工作报告》。在此背景下商业拍卖作为存量资产交易的一种方式市场活跃度有所提升。政策定调存量盘活上升为国家战略当前市场面临多重存量压力。据统计商品住宅广义库存虽同比下降17.7%但绝对规模仍达14.26亿平方米全国重点购物中心平均空置率约为9.8%一线城市甲级写字楼平均空置率超过21%产业园区平均空置率突破25%。2025年以来上海、广州、杭州、成都等地相继出台针对性政策旨在通过制度创新破解存量盘活瓶颈。自然资源部等多部委明确支持利用专项债券资金收回收购存量闲置土地优先回收进入司法或破产拍卖程序的土地。上海、成都、武汉等城市提出将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。杭州对临时改变房屋用途的规则作出明确界定首次申请期限最长不得超过五年。苏州也出台了过渡期政策落地细则。大宗商业拍卖密集上演头部标的频现政策推动之下江浙沪商业拍卖市场挂牌量有所增加。上海市场尤为引人注目。8月31日位于虹桥商务区的“恒大虹桥国际”项目土地使用权及在建工程将以78.43亿元起拍项目整体可售总面积达47.07万平方米。此前静安区晋润海棠大厦整栋商办资产于3月开启二拍起拍价下调至4.89亿元较评估价折价超20%项目带租约运营入住率达84.5%。此外闵行颛桥镇原金盛家居二期烂尾商业项目被国内奥莱运营商砂之船集团以约5.78亿元竞得。江苏市场同样不乏大额标的。无锡老牌商业综合体“新之城购物广场”以12.46亿元起拍评估价达17.8亿元。南京河西金奥缤润汇商场以3.94亿元起拍约为评估价5.63亿元的“七折”但首次拍卖因无人出价流拍。启东恒大海上城堡酒店历经5次挂拍、长达16个月的处置周期最终以6949万元成交较首次评估价约2.02亿元降幅明显。常熟市永济家园商业不动产也相继挂牌拍卖均为存量房带租交付。浙江方面绍兴佳源广场商业部分以4.897亿元起拍地处镜湖新区核心地段。绍兴嵊州国商大厦有限公司重整投资权益开启新一轮公开竞价起拍价2.876亿元较上一轮下调超3000万元。义乌富力万达嘉华酒店以2.0445亿元成交买家为当地一家主营洗车服务的企业。宁波东港喜来登酒店二拍以3.61亿元被老字号“楼茂记”母公司绿顺集团竞得成交后需继续用于酒店经营。杭州未来科技城地标奥克斯中心部分资产以2.85亿元成交。杭州富阳东方茂开元名都酒店及东方茂购物中心整体资产包以11.17亿元起拍。商业拍卖市场交易规模持续增长与司法拍卖不同商业拍卖是产权持有者的自主行为个人或企业将资产通过平台进行公开竞价交易。依托互联网平台的流量优势商业拍卖能够突破地域限制、缩短交易周期线上化流程也在一定程度上降低了信息不对称。数据印证了这一趋势。2026年上半年全国房地产拍卖市场挂牌量达61.88万套同比增长7.32%成交量9.90万套同比增长18.54%竞拍人次同比增长34.26%。中指研究院数据显示同期全国法拍市场成交约10.3万套同比增加约29.8%总成交金额约1515亿元。机构参与度也在明显提升。部分银行在京东、阿里等平台开设官方资产店铺集中上架抵债房产资产管理公司每年可投放至房地产业的资产规模已达数百亿元部分地方国企也开始通过拍卖平台参与竞拍。启东国资以6949万元接手恒大海上城堡酒店便是国资通过拍卖平台参与存量资产处置的案例之一。存量资产盘活路径日趋多元在存量资产盘活过程中传统的“挂牌-等待-成交”模式面临一定局限。存量资产尤其是破产重整物业、闲置商业综合体、多次流拍的疑难资产往往面临资产分散、类型多样、处置周期长、处置成本高、处置渠道有限等多重困境。从市场实践看部分专业拍卖机构正在探索不同于传统拍卖的路径。除了传统的标准化挂牌模式外一些机构开始尝试资产价值重塑、全网获客、资本对接等综合服务模式专攻破产重整物业、闲置非标商业等处置难度较高的资产类型。在合规运营方面主流拍卖机构普遍持有正规拍卖经营许可证并加入中国拍卖行业协会、各省拍卖协会等行业组织合规入驻中拍平台、公拍网、阿里资产等全国性拍卖平台。从具体案例来看诸暨逸乐城6.47万平方米破产文化广场项目此前长期闲置、多次流拍。经专业机构承接处置后通过分拆零售、价值包装、圈层招商等方式首批商业用房溢价率最高达32.18%后续批次溢价率最高突破175.56%整体大宗资产经过150次延时竞价以7509万元成交项目最终实现从闲置到商户入驻、商圈复苏的转变。在住宅领域杭州西湖区篁外山庄排屋采用低价起拍策略吸引17方竞买人报名、21920人次围观历经114次延时竞价最终以859万元成交。杭州西湖时代广场商业大平层以1053.58平方米面积吸引12方竞买人报名、17480人次围观历经289次延时竞价最终以5581万元成交。上海杨浦区133世界广场商办项目以108.90平方米面积吸引19方竞买人报名、13005人次围观以471万元成交。业内人士分析认为在存量资产盘活需求增加的背景下专业拍卖机构的资产价值评估能力和市场推广能力对于资产能否顺利成交具有一定影响。从诸暨逸乐城到上海沪东金融大厦从杭州核心区排屋到义乌酒店易主商业拍卖作为存量资产交易的渠道之一其市场功能正在逐步显现。存量资产盘活仍在持续推进商业拍卖在整个房地产流通体系中的作用有待市场进一步验证。